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放弃工作、推迟结婚:他们正为买房“献出灵魂”

来源:液态青年 (08-23) 小编ID:1506482455

房价激增、房租上涨,无处可去的韩国年轻人被迫转向“借钱”买房。

20来岁的李中民再也受不了租房生活了。望着首尔飙升的房价,他心里默默下了个决定:向父母借钱买房。

“每天醒来看到购房App上的房价又在涨,我就格外焦虑。”毕业没几年的他,在首尔九老区一家公司担任普通职员,手头只攒下5000万韩元(折合人民币28万元)。

既然动了借钱买房的念头,李中民便一刻也忍不了了。他索性先向父母借了1.6亿韩元(折合人民币88万元),再从银行申请了商业贷款。

今年1月,他咬了咬牙,以首付2.4亿韩元(人民币132万元),在距离公司30分钟车程的首尔市衿川区,买下了一套20坪(66平方米)的公寓。

“等我租房合同到期后,我就立刻搬到新家去。”像李中民一样迫切买房的韩国年轻人越来越多。据韩国国土交通部下属韩国房地产评估委员会(KAB),2021年1月购房情绪达到117.2,韩国人急于买房的心理已达到统计9年来的顶峰。

与此同时,韩国的房价也在一路攀升。在韩国房价上涨约60%时,像李中民一样的年轻人们开始研究行情、琢磨怎么贷款更划算。由于担心房价进一步增长,他们时常恐慌,以至于就算出卖灵魂也要买房,并因此被称为“灵魂购房者”。



韩国街头的房地产宣传单。图源:CFP

01

灵魂买房者

36岁的李钟勋就是灵魂购房者。去年,离租住的房子到期还剩9个月时,李钟勋就惦记上买房了。

“剩下的租金可以不要,让中介再找新租户就行。”李钟勋想着,与其担心明天房价又涨了,不如赶快出手。

据韩国国民银行2020年底统计,首尔房价三年内累计涨幅58%。平均一套房的价格大约是中产阶级家庭年收入的16倍。

他和妻子凑了凑钱:两人年收入8000万韩元,加上商业贷款、双方父母资助和抵押贷款,很快,他们买下了首尔市文来洞一套59平米的公寓。

35岁的白承敏更是夸张,为了住上心仪的公寓,他要求妻子在新冠疫情席卷韩国时,辞去稳定的护士工作。

“政府出台了一系列房价调控政策,我们俩年收入得低于一定标准,才有资格享受优惠政策。无奈之下,我只能让她放弃年薪5800万韩元的工作,”白承敏是一名室内设计师,收入不低。

据韩国国土交通部规定,双职工家庭平均月收入需小于667万韩元(折合人民币3.7万元)、婚龄低于7年,才能享有“特殊优惠”名额。

但白承敏还是买不起首尔的公寓。他们只能退而求其次,选择在首尔以西2小时车程的仁川市定居。“那里商业贷款更宽松,房价也更友好。”

为了享受更优惠的购房优惠政策或更宽松的商业贷款,一些年轻的新婚夫妇们不惜放弃工作、推迟结婚。

31岁的尹淑友和男友相恋多年,一直没有登记结婚。尹淑友认为,两个人分开申请经济适用房比一人申请快。“首尔能找到一个合适的地方买房很难。我们可以先租房等一等。”

去年8月4日,韩国国土交通部时任部长金贤美曾提到,30岁左右的韩国人是房地产的“灵魂”。

据韩国统计厅家庭金融福利调查,30岁左右的韩国家庭平均负债为1.82亿韩元(约合人民币100万元),比2019年增加了13.1%。过去一年,这一年龄段的韩国人因房价上涨出现了“恐慌抢购”(panic buying)——他们担心房价再次上涨,只有匆匆上车。

另据日本共同社6月报道,不少韩国二手房业主会在签订合同前一天,临时涨价1000万韩元。如果买房者拒绝支付,业主就会撕毁协议。这直接导致了“恐慌抢购”的增加。

“我们这批人几年前就在关注房地产市场了。”30岁的上班族郑默发现,同龄人普遍购房比结婚更早。

02

“现在不买,一辈子都买不起”

“如果现在不买房,就会被赶出首尔。”很多30岁左右的“灵魂购房者”会在社交网络留下类似的话,他们渴望留在首尔,担心一觉醒来房价再次上涨。

过去5年,韩国总统文在寅的房价调控政策遭遇失败。今年5月10日,他在就职4周年演讲中承认,迟迟无法解决的高房价,的确是执政至今“最遗憾的一件事”。

据韩国国家银行统计,今年7月首尔公寓平均价格翻了一番,平均每套11亿韩元(折合人民币607万元),全国房价上涨了60%。

站在南山公园236米高的城市地标首尔塔远望,能看见城北洞的外交使馆、延南区的美食商铺,以及梨泰院的外国人。1960年后韩国经济腾飞,城市化推进,形成了以首尔、釜山、大邱为中心的都市圈,大量人口涌入城市。高速发展的经济让面积仅占韩国总面积0.6%的首尔有全国一半的人口。首尔是政治经济中心,有着韩国顶尖的高校、企业,是年轻人心中的“机遇与梦想”。涌入首尔的外地年轻人们期待通过买房留在这座城市,成为“新首尔人”。

30岁左右的韩国人正处在脱离家庭、独立生活的分水岭,房子是这群人的刚需。32岁的金格尔尽管还没结婚,但他毕业不久,就在首尔江西区和京畿道的交界处,买了一套100平的三居室。他是韩国一家汽车企业的科长,收入不低。

“作为一个男生,我觉得毕业后应该独立生活,买套房子是必须的。”金格尔告诉液态青年,这套100平米的房子总价不到300万人民币,多亏自己赶上了好时机,当时他首套贷款比率高,利息只有1%。如今商业贷款都在2-3%之间。

在讲究“先买房后结婚”的韩国,不是所有年轻人都可以像金格尔遇上好的机遇、找到好的工作。因此,在房价高企之时,有些人会选择向父母借钱。

韩国国民银行首席房地产分析师朴元甲(Park Won gap)指出,“千禧一代是婴儿潮一代人的孩子,这代人曾目睹父辈们在韩国经济腾飞时对住宅的渴望。他们在消费上更看重个人幸福,讲究YOLO(You Only Live Once)的生活方式。”



金格尔首尔公寓的装修。图源:受访者提供

购置房产一直是韩国回报率最高投资方式。据路透社,自朝鲜战争后,韩国人将顶级大学和首尔公寓视为晋升中产阶级的快速途径,有四分之三的家庭财富集中在房地产上。

无论居住还是投资,安全、便捷的公寓更受青睐,韩国也一度被称为“公寓王国”。近40年来,首尔江南地区公寓价格暴增84倍,以江南区银马公寓价格为例,从1980年的每平米77万韩元(约合人民币4483元)增加101倍至6469万韩元(37.6万人民币)。

千禧一代和Z世代大多出生和成长在公寓里,他们是“混凝土一代”和“城市公寓孩子”;而他们的父辈很多在农村长大,对土地的选择更多样,不限于公寓、郊区土地、独立屋和购物中心。

“小时候我和家人住过《请回答1988》里的房子,不过我生活过的首尔和大邱,基本上很少有独栋住宅了。”金格尔说,他和身边朋友都更喜欢公寓。

03

“土勺”,买房二等公民?

实际上,“灵魂购房者”们也几乎是被“推”着前进。

20岁的上班族李泽熙担忧地说,房价上涨率远远超过年薪上涨率,供应量也在减少。再拖下去,购房将比现在更困难。

此前,首尔市一处预售110套房的高层公寓楼盘,吸引了3.74万人前来预购,竞争比例高达340:1。据《福布斯日本》报道,虽然政府表示首尔整体住房供应率超过了100%,但实际的自有公寓供应率只有50%。至少未来2-3年内,供应量还会减少。

“即便房屋成交量不是很大,优势楼盘供应量不足也会使得房价大幅上涨,刺激30岁、40岁左右的年轻人产生‘恐慌抢购’。”韩国建国大学房地产研究院院长高成洙表示。

过去5年,文在寅陆续推行了25项房产调控政策,却越调越失控。如2017年出台的“史上最严”的“8·2对策”,规定有意购买总价超过15亿韩元(折合人民币820万元)公寓的人,禁止申请抵押贷款;同时,该政策将首尔市的购房抵押贷款比例降至为房价的40%。

批评人士称,这只能让含“金勺”的富家子女用现金抢购最好的房屋,而让“土勺”陷入二等公民的境地。勺子阶级论是2015年由韩国经济学教授金洛年提出一个理论,指以家庭财产高低将20-30岁年轻人划分为:金勺、银勺、铜勺和土勺。

同时,韩国炒房行为屡禁不止,年轻人愈发失望。今年3月,从事土地开发的国有企业韩国土地住宅公社(LH)曾曝出炒地丑闻曝光,多名公职人员、甚至文在寅幕僚,被指控利用内部消息投机炒地。上任仅4个月的国土交通部长卞彰钦引咎辞职。

27岁的文科专业在读生李京认为,这场公职人员炒房丑闻是压倒韩国房市的最后一根稻草。

“疯狂的公寓价格已经让我们很难了。在房屋供应不足、抵押贷款被削减后,公职人员还敢利用特权获利,这简直太恶心了。”正在攒钱在首尔郊区购买一个小工作室的李京止不住吐槽。

新冠大流行以来,韩国金融市场的调控也为房价添了把火。

“去年以来,韩国中央银行两次降息,使得货币供应激增,借贷成本减少,大量现金流入房地产市场,抬高房地产市场。”韩国国民银行首席房地产分析师朴元甲说。

央行降息与2020年7月出台的房屋租赁“三法”(合同续签要求权制度、全租月租上限制度和全租月租申报制度)直接影响了年轻人青睐的传贳(Jeonse,也称全租)数量和价格。

传贳是一种特殊的韩国租房政策。租客可以一次性向房东缴纳占房价30%-80%的押金,签约二年,期满后房东会退还全部押金。央行降息后,银行利息减少,传贳收入大减,房东宁愿收回房子或者改为月租。

房价激增、房租上涨,无处可去的年轻人被迫转向“借钱”买房。而2017年文在寅上台时的承诺——为所有韩国人创造一个公平的竞争环境,早已经失效。

04

“富者更富,穷者更穷”

也有一部分年轻人选择了放弃买房。27岁的徐东旭向液态青年抱怨,“房价太贵了,哪怕我拼命工作10年也买不起,我还不如先住家里。”

徐东旭当不起“灵魂买房者”,也从没打算在首尔买房。他算了算,与其不吃不喝攒下快15亿韩元(折合人民币800万元),在首尔买一套老破小,还不如在老家仁川买房。

据《韩国先驱报》,也一些有远见的年轻父母已经早早将积蓄交给孩子们,让他们提前买房,更好地和同龄人拉开差距。

家底殷实的年轻人会在父母支持下早早持有房产。弘益大学毕业生金英俊非常认可父母10年前做的明智决定。

如今,他和姐姐住的首尔麻浦区昌田洞的23坪(70平方米)的公寓里。这套房子是2011年姐姐考入延世大学时,父母花3亿韩元(折合人民币166万元)买的。

“2020年6月时,我们这套房子已经涨到了8.45亿韩元(折合人民币466万元)。位置好,还在大学城附近,离地铁站步行只需3分钟,这是一笔可观的投资,”28岁的金英俊坦言,“等我找到工作,可能会立马卖掉这套公寓,在公司附近置换一套新房。”

另一部分人选择继承父母的房子,他们也被称为袋鼠族(依靠父母维持生计的年轻人)。

29岁的卢雅是典型的袋鼠族。他、姐姐和父母一家四口住在首尔,他从来没有过买房的压力。

“我算是老首尔人了,对房子没什么担心的,家里的房子都是祖传下来。爷爷传给爸爸,姥姥传给妈妈。”卢雅向液态青年谈起在首尔买房时,语态异常轻松。“只要努力就能买房,我心态是很好的,但我自己也不用买,毫无压力。”

2020年9月,韩国就业网站Saramin对4068名成年“袋鼠族”调查发现,70.9%的韩国年轻人在居住方面最依赖父母。

卢雅的爸爸在江北区有一栋小楼,家里经营着一家小型高尔夫球馆,就算自己失业,房租、高尔夫球馆的营收也足以负担一家四口的开支。未来,他期待父母把房子过继给他。

同时,在房价飙升的2020年,也有一部分年轻人开始投资房地产。据韩国国土交通部统计,2021年1月至5月间,以投资目的购买新房的比例去年同期增加了10倍。

金格尔就是这样的年轻人。“新冠疫情期间,我预计韩国的房价还会涨,就把首尔的房子以传贳模式全租出去了,刚好凑够了二套房的钱。”

他的第二套房在家乡大邱,也是一套100平的三居室,总价约合人民币100万元。



韩国的别墅区。图源:网络

韩国房地产研究员金承柱(Seung-Joo Kim)解释说,年轻人在买房过程中呈现出“富者愈富,贫者愈贫”现象。

正常情况下,韩国年轻人的购房模式呈现出阶梯状:月租转入传贳(Jeonse),再到自有住房,期间需要经历一定的资产积累。

截至2020年,韩国月租年轻家庭比例(50.2%)已经超过了传贳(27.2%)或自有(17.2%)。月租占比过大,意味着年轻人缺少积蓄。

今年5月,《韩民族日报》评论,韩国社会的“房价阶梯”已经倒塌。

在巨大的房价压力面前,年轻人的贫富差距会越来越大。韩国《每日经济日报》中常常出现韩国年轻人的抱怨:“4年前我本可以住在更好的地方,但由于文在寅政府的房价调控,我不得不将就”,“如果再不买房,房价阶梯就要断了。”

(李中民、金格尔、李泽熙、金英俊为化名。封面与头图来源:CFP)


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