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上海豪宅市场,一场腥风血雨就要降临

来源:樱桃大房子 (07-08)

自517救市新政后,市场可谓是一派喜气洋洋的气氛。

6月份已经结束,各大一线城市楼市成交数据也已经公布了,我这两天看到不少房地产媒体都高喊:

“6月份楼市重回巅峰”、“楼市成交火爆”。

市场真的如此火爆?阴跌三年后,中国房地产真的拐点已至吗?

刚好2024上半年已经过去了,我们最近就把一线的数据拎出来和大家客观分析一下。

北京由于上星期就写过了不赘述,

新房价格暴跌后,北京终于忍不住出手了!

今天樱桃主要分析上海,毕竟最近上海真的火,广深下周再和大家分析。

网上成交火爆应该是从上海楼市传出来的,但有一说一,看了上海6月份的新房二手房成交,你不得不说一句:真火爆啊!

6月上海二手房成交26374套,环比增长41.1%,同比增长102.8%,这一成绩创下了近三年的单月最高成交纪录。

新房成交也有6677套,环比上涨66.8%,同比下降26.5%。



新房成交虽然放在前几年来看很一般,但也算是创下近一年内的新高。

最近无论是上海的中介,还是上海的自媒体都“高潮”了,认为上海楼市已经调整到位,是本轮房地产危机第一个回暖的一线城市。

但我还是想提醒一句,话真的别说得太早,至少看三个月的数据后才能看到结论。

上海在今年三月份迎来小阳春行情,四五月市场就回归平淡了,一直到5月27号新政后,又被打了一波鸡血,成交突然就火爆了。

也就是说最近的成交火爆主要是来自527政策的利好释放。

527政策最大的利好除了降低首付比例之外,还有就是外地户口在主城区购房社保从五年变成3年,郊区是两年。

新政一出,大量之前因为单身、社保缴纳期限不足等因素被限制的年轻人需求都被激活起来了,纷纷选择入市。

而这个群体一般只会选择地段更好的房子,根据上海中原地产的监测,527新政后,有两类房源更加好卖。

一类是总价300万元-500万元的;另一类是总价1000万元以上的。

也即,市中心的二手笋盘,以老破小为主,还有就是大面积的次新房新房。

之前我们就写过今天老破小突然回春,主要是价格跌到位,租售比突然起来了,年轻人为了工作方便于是纷纷上车。

新房市场方面,今年上海豪宅热都上热搜了,越贵的房子越抢手,6月份的新房成交当中,成交量最多的就是1000万以上的豪宅。

不得不说,上海太有钱了,豪宅是真的火爆,绝非虚假。



松绑限购后,不仅仅是上海本地有钱人在买,很多江浙老板也在买上海豪宅,长三角的购买力杠杠的。

拿中海顺昌玖里举例,非310户籍开头的外地户籍竟然超过一半,其中以温州和南通的购买力尤为突出。

要知道很多江浙小老板都会在上海注册公司交社保的,买房一点难度都没有。

但另一边,豪宅和老破小火热却掩盖了落寞的五大新城。

但偏偏这才是上海新房库存量最大的地方,金山、奉贤、崇明都超过20个月的去化周期。



五大新城不少新房价格总价五六百万,上海年轻人宁愿买内环的老破小重新装修。

而长三角的外地人更愿意在杭州苏州最好地段买一套房子,宁要鸡头,不要凤尾。

所以五大新城的位置挺尴尬的,房子不好卖,有的开发商也在偷偷降价,除了折扣优惠,甚至有的还给客户送宝马送金条之类的。

比如嘉定的某项目,打起买房送黄金的噱头。



不少房源,算上杂七杂八的优惠,算下来优惠能达到85折左右!

等于一套450万的房子,现在大概只要388万,也变相在砸盘了。

上海楼市绝对没有媒体口中如此的“火爆”。



当然上海毕竟是全国经济最发达的城市之一,就业面经济面强大,比起广深,上海的市场明显更加坚挺。

但随着新政释放的需求消化差不多后,要看接下来出什么大招释放更多需求了,否则很难持续下去。

现在选择买入上海的,大部分都是冲着“性价比”去的,比如二手老破小租售比高(个别租金收益率能到2%—3%以上),豪宅新房有限价。

换句话说,一旦老破小价格不再性价比高,年轻人就不会选择上车,所以短期内价格也不会上涨。

另外新房豪宅,之所以被富人疯抢,说到底就是定价低了,像中海顺昌玖里均价17万,可它周边的二手房,都能卖到20万以上。

我以前就说过,豪宅新房限价本质是给富人的买房补贴。

所以现在上海的新房豪宅那么火,一是有倒挂优势,二是稀缺。

可未来要是不稀缺了呢?或者说没有价格倒挂优势了呢?

根据上海本地自媒体的推测,今年接下来还会有近1.3万套3000万以上的房子入市,都是大户型,都是一些旧改地块,集中在内环。

不知道下半年全国的富人还买不买得过来了。

关于豪宅价格似乎也在瑟瑟发抖,不过,有一说一,最近上海楼市还有一个隐藏的大利空:

金融行业大整顿。

昨天中金女孩的离世引发众人讨论,这个女生很多信息都被一一爆出来,其中有一点很多人都关注到了。

买入上海1500万豪宅,贷款1150多万,月供5.6万。

我看大多数人都在感叹这个女生,才30岁怎么敢这么大胆上这么高的杠杆。

在前几年金融圈人均百万的时候,她的这个月供是属于能力范围之内。网上还有人说是房子跌掉首付,这也是谣言,大家没看到真实信息,不要相信。

但上海作为中国的金融中心,金融的购买力的确对上海楼市有影响,作为明星基金经理的聚集地,一向是上海豪宅的忠实拥趸,有力接盘者。

比如仁恒河滨城,就是是浦东中产心目中的白月光、金融从业者的耶路撒冷。

半夏投资的创始人李蓓就曾经说过,仁恒河滨城是中国基金经理密度最高的小区,住户里面估计有几百个基金经理,就她熟悉的就有几十位。

她估计,仁恒河滨城的住户合集管理的资产规模可能超过10万亿元,而在2021年的时候,中国公募基金规模也才25.72万亿元。

众所周知,基金业靠收取管理费,旱涝保收,坐拥20%以上的平均毛利率。

哪怕是2023年,大家都亏钱的情况下,公募基金全年收取管理费共计1356亿元。

这1356亿元扣除一些给银行的托管费,给券商的结算费和一些销售服务费之外,剩下20%是给2.6万名从业人员瓜分。

算下来人均104万。

这还是平均数,能力稍强些的明星基金经理募集规模超百亿的,年薪千万也不是梦。

这些基金经理手里拿到钱后,别以为他们会去买股票基金这些,行业内都知道,金融圈的专业人士都不太信A市,搞到钱后,都会选择第一时间买入上海的豪宅。

21年网传上海翠湖四期一套总价1.7个亿的大平层,单价接近44万一平,前业主是某明星,后由某女基金经理接盘了。

那几年,明星基金经理的收入比明星还要高。

只是谁都没有想过,落袋为安的钱会有一天被通知要重新吐出去。

网传退薪群有人因为退薪,只能把当年总价4000万买入的世茂滨江一号335平方的大平层割肉出掉。

一口价2850,单价8.5万。





目前可以看到同户型的挂牌价已经在4000万左右,但是同小区的成交房源已经出现越来越多单价八九万起的房源。

类似金融圈的降薪越来越多了,除了券商,今天我还看到了银行业也在降薪。

这一把金融行业大整顿,搞不好最后还会掀起一阵上海豪宅市场的腥风血雨!


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